Boligrett

Boligretten regulerer alt som har med bolig å gjøre for privatpersoner. Regelverket gir rettigheter og plikter for kjøpere og selgere av boliger, for leietakere og utleiere og for beboere i borettslag og sameier. Siden bolig både handler om store penger og folks hjem, er lovene laget for å gi trygghet, balanse og forutsigbarhet mellom partene.

I boligretten snakker vi gjerne om disse områdene:

Noen ganger dukker det opp feil og problemer både med nybygg og brukte boliger som er noen år gamle. Slike feil og mangler oppstår oftere i bolighandelen enn man skulle tenke seg. Det er viktig å huske på at både kjøper og selger er beskyttet av loven, samt at begge parter både har rettigheter og plikter. 

Få hjelp av en advokat til å vurdere saken din

Som boligkjøper er det viktig å reagere raskt når feil oppdages, ellers risikerer man å miste eventuelle krav mot selger eller utbygger.

Innenfor boligretten reguleres kjøp og salg av brukt bolig av avhendingslova, og kjøp og salg av ny bolig eller byggeprosjekt gjennom bustadoppføringslova.

Avhendigslova 

Avhendingslova regulerer kjøp og salg av brukte boliger. Her er det regler om hva som regnes som feil og mangler, selgers opplysningsplikt om boligen, kjøpers undersøkelsesplikt og hvem som må ta regningen dersom noe går galt.

Bustadoppføringslova

Bustadoppføringslova gjelder når du skal kjøpe eller bygge ny bolig. Loven sikrer blant annet lovpålagt garanti ved kjøp av ny bolig (entreprenørgaranti) og regulerer rettigheter og plikter ved forsinkelser og overtakelse.

Når kan det foreligge mangel ved en bolig?

• Avvik fra avtale eller forventet stand: Boligen har en mangel dersom den ikke står i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Ved denne vurderingen tar man utgangspunkt i salgsoppgaven og kjøpekontrakten for boligen.
• Holdt tilbake eller feil informasjon: Dersom selger har gitt feil opplysninger, eller har unnlatt å fortelle om problemer med boligen de kjente til, kan det foreligge en mangel.
• Skjulte feil og mangler: Boligen har også en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra boligens alder, type, pris og informasjon du fikk på forhånd. 

Hva er ikke en mangel?

• Feil og skader som var tydelig beskrevet i tilstandsrapporten eller salgsoppgaven før du kjøpte.
• Vanlig slitasje og eldring som må forventes ut fra boligens alder (for eksempel et 30 år gammelt bad som må renoveres).
• Synlige feil som du enkelt burde ha oppdaget selv på visning.

Hva hvis et kjent problem er langt verre enn forespeilet?

Hovedsakelig er det ikke en mangel dersom et problem med boligen viser seg å være noe verre enn kjøper trodde. 

Når selger har gitt opplysninger om feil eller andre negative forhold ved boligen, har kjøper som utgangspunkt påtatt seg risikoen for at problemet viser seg å være større enn antatt. Likevel kan det vise seg at omfanget, basert på informasjonen som ble gitt ved salget, medfører at det foreligger et avvik fra forventet stand av boligen. Altså, dersom omfanget av av skaden viser seg å være en del større enn informasjonen fra selgerne ga grunn til å tro, kan det likevel regnes som en mangel.

Slike saker må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, hvor det er viktig å se på tidligere avgjørelser fra domstoler og klagenemder. Dette hjelper vi deg med! 

Les mer om hva gjør du når du oppdager feil og mangler her. Eller ta kontakt, så hjelper vi deg!

Kjøp og salg av håndverkertjenester

På samme måte som ved kjøp av bolig, er det ofte spørsmål om forsinkelse eller mangler i saker om håndverkertjenester. Lov om håndverkertjenester beskytter deg dersom det oppstår forsinkelser eller arbeidet er mangelfullt utført. Du har gode rettigheter ved kjøp av håndverkertjenester, og kan blant annet holde tilbake betaling, kreve prisavslag eller heve avtalen. I mange tilfeller vil du også kunne ha angrerett. 

Les mer om dine rettigheter ved kjøp av håndverkertjenester her!

Når man oppdager en mangel, er det første man bør gjøre å reklamere til selger eller selgers boligselgerforsikring. Det er tilstrekkelig med en nøytral reklamasjon - det vil si å gi beskjed om at det foreligger et avtalebrudd på grunn av feil man har oppdaget, og at man vil gjøre krav gjeldende.

HUSK! Selv om man i utgangspunktet har et krav mot selger på grunn av mangler ved boligen, kan dette gå tapt på grunn av for sen reklamasjon eller at kravet er foreldet. Så her er det viktig å passe på og rådføre seg med advokat dersom man er usikker.

Reklamasjon er en klage på at noe er mangelfullt ved noe du har kjøpt. Ved kjøp og salg av bolig, har både avhendingslova og bustadoppføringslova regler om reklamasjon.

Foreldelse betyr at det har gått så lang tid siden kravet oppsto at dette er falt bort. Reglene om foreldelse finner man i foreldelsesloven. Som hovedregel foreldes krav etter 3 år.

Merk at reklamasjonsfrister og foreldelsesfrister løper parallelt og uavhengig av hverandre. Dette betyr at kjøperens mangelskrav kan foreldes og gå tapt selv om kjøperen har oppfylt alle lovpålagte krav til reklamasjon. En reklamasjon avbryter ikke foreldelsesfristen. Tilsvarende hjelper det ikke å avbryte foreldelsesfristen dersom man ikke har reklamert på mangelen.

Les mer om foreldelse og reklamasjon her!

Ønsker du mer informasjon?

Våre advokater hjelper deg med å avklare om kjøper har reklamert tidsnok overfor selger og i samsvar med kravene som følger av avhendingslova eller bustadoppføringslova. Eventuelt, hjelper vi deg å sende reklamasjon som oppfyller kravene etter lovgivningen. 

Når det oppdages skader eller mangler ved en bolig, er det første steget å vurdere hvem som kan holdes ansvarlig. Det er ikke alltid åpenbart hvem som har skylden:

• Har utbygger eller entreprenør gjort en for dårlig jobb? (Særlig aktuelt ved nybygg og renovering).
• Var boligen i dårligere stand enn selger ga opplysninger om?
• Har takstmannen eller den bygningssakkyndige oversett klare feil under befaringen?

Slik vurderes saken

Plassering av ansvar beror på en konkret juridisk vurdering. Våre advokater bygger sine råd på en omfattende oversikt over rettspraksis, tidligere dommer og avgjørelser fra klagenemnder.

Dersom selger eller utbygger ikke overleverer boligen til avtalt tid, foreligger det en forsinkelse. Dette reguleres av bustadoppføringslova ved kjøp av ny bolig eller avhendingslova ved kjøp av brukt bolig.

Ved forsinkelse kan kjøper ha rett til:

• Tilbakeholde kjøpesum: Rett til å holde tilbake hele eller deler av oppgjøret til boligen overleveres.
• Heving: Dersom forsinkelsen blir langvarig og utgjør et vesentlig avtalebrudd, kan kjøper ha rett til å heve kjøpet av boligen helt.
• Dagmulkt: Ved kjøp av nybygg har kjøper som regel krav på en fast lovbestemt erstatning per dag boligen er forsinket.
• Erstatning: Dekning av dokumenterte ekstrautgifter forårsaket av forsinkelsen (for eksempel utgifter til midlertidig leiebolig eller lagring av møbler).

Les mer om dagmulkt ved forsinket levering av ny bolig.

Dersom det oppdages feil eller mangler ved boligen etter overtakelse, kan kjøper gjøre følgende krav gjeldende:

• Retting (utbedring): Selger eller utbygger får mulighet til å fikse feilen for egen regning. 
• Prisavslag: Kjøper kan få et avslag i kjøpesummen som tilsvarer kostnaden ved å få feilen utbedret, eller verdireduksjonen feilen medfører for boligen. 
• Erstatning: Kjøper kan kreve erstattet direkte økonomiske tap som feilen har medført (utover selve utbedringskostnaden).
• Heving: Hvis det avdekes alvorlige og omfattende mangler kan kjøper krever å heve kjøpet. Det betyr at boligen leveres tilbake, og kjøper får kjøpsummen i retur med renter. 

Det finnes ingen angrefrist på kjøp av fast eiendom i Norge. Et bud som er akseptert av selger, er rettslig bindende. Du kan i utgangspunktet ikke trekke deg bare fordi du har ombestemt deg. Den eneste måten å gå fra avtalen på, er dersom det er grunnlag for heving på grunn av vesentlig mislighold (f.eks. vesentlige mangler eller langvarig forsinkelse) fra selgers side. 

Mislighold kan også skje fra kjøpers side. For eksempel dersom kjøper ikke betaler i tide eller nekter å overta boligen uten gyldig grunn.

Dersom kjøper misligholder avtalen, kan selger:

• Holde tilbake boligen: Selger har ikke plikt til å levere fra seg nøklene før oppgjøret er mottatt. 
• Kreve forsinkelsesrenter: Dersom betalingen uteblir, løper det lovbestemte forsinkelsesrenter på beløpet. 
• Heve avtalen og gjennomføre dekningssalg: Ved vesentlig betalingsmislighold kan selger heve avtalen og selge boligen på nytt til en annen kjøper. Dersom den nye salgsprisen blir lavere, kan selger kreve at den opprinnelige kjøperen dekker mellombeløpet og ekstra salgskostnader (erstatning)

Noe av det viktigste vi hos Legalis kan hjelpe deg med, er å gi gode råd om hva du bør gjøre videre i saken din. Dersom dialogen med motparten har låst seg, vurderer vi hvordan du på best mulig måte kan gå fram for å oppnå det resultatet du ønsker. En spesialisert advokat på boligrett hjelper deg med å avklare hva du kan kreve, utarbeide reklamasjon og fremme dine krav.

I tvister som gjelder kjøp og salg av bolig har privatpersoner som regel mulighet til å få dekket mesteparten av kostnaden til advokat fra sitt forsikringsselskap. Vi søker kostnadsfritt om rettshjelpsdekning i saker der dette er aktuelt.

Les mer om rettshjelpsdekning i din forsikring her.